Por Alejandro Beneyto Saval, Socio – Abogado en Carbonell Abogados y Abel Joan Sala, Abogado – Director Área Procesal, Civil y Mercantil en Carbonell Abogados

Han sido numerosos los casos —especialmente tras el conocido boom inmobiliario— en que los compradores de promociones en construcción contemplaban con frustración cómo las promotoras que estaban construyendo sus viviendas echaban el cierre dejándoles sin la casa y sin el dinero que habían entregado a cuenta del precio total.

La crisis económica que empezó a finales de 2007, permítasenos la expresión, se llevó por delante un buen puñado de promotoras y empresas relacionadas con la construcción, lo que implicó, forzosamente, la paralización de miles de promociones inmobiliarias que, en la mayoría de los casos, acabaron siendo adjudicadas a las entidades bancarias como consecuencia de no poder pagar los promotores los préstamos que habían solicitado para su construcción.

El efecto más perjudicial de esta realidad lo sufrieron directamente los consumidores. Los compradores de viviendas en construcción que habían estado anticipando a la promotora importantes cantidades de dinero a cuenta del precio total vieron, en muchos casos, cercenada la posibilidad de recuperar aquellas entregas a cuenta por una doble razón: (a) porque las promotoras devenían insolventes (algunas habían sido declaradas en concurso de acreedores, otras llanamente habían practicado el “cerrojazo”) y (b) porque las promotoras no habían constituido los avales bancarios o las garantías a que venían obligadas por ley.

Por aquel entonces, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y a la posterior Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, ya contemplaban una suerte de responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción de viviendas para la especial protección de los compradores. Véase, si no, el Artículo Primero de la citada Ley 57/68, que preveía que las personas físicas y jurídicas que promoviesen la construcción de viviendas (no V.P.O.) destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial, y que fuesen a recibir pagos a cuenta del precio por los compradores, antes de acabar la obra, debían cumplir dos requisitos:

  • Por si acaso la construcción no se llegaba a iniciar o, en su caso, no se finalizaba, la promotora debía garantizar la devolución de las entregas a cuenta realizadas por los compradores, más el interés legal correspondiente. Dicha garantía había de constituirse por medio de entidad aseguradora o por aval solidario de entidad bancaria.
  • Las entregas a cuenta que percibía la promotora a través de las cuentas de una entidad bancaria o caja de ahorros debían ser necesariamente depositadas en una cuenta especial, cuya característica fundamental residía en estar separada de otros fondos del promotor, permitiendo que aquellos fueran exclusivamente aplicados a la construcción de las viviendas en cuestión. La entidad, “bajo su responsabilidad” —así lo esgrime la Ley—, había de (i) exigir al promotor la constitución de la referida cuenta especial, (ii) vigilar la adecuada utilización de los fondos y (iii) velar por que se otorguen las garantías o avales antes mencionadas.

La misma regulación se contenía en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Sucede, sin embargo, que en la praxis, las promotoras y las entidades bancarias incumplían reiteradamente este régimen imperativo de protección de los compradores y permitían las entregas a cuenta sin cuenta especial, sin avales ni otro tipo de garantía y consintiendo que la promotora dispusiera de los fondos provenientes de las entregas a cuenta sin control. En cierto modo, la situación parecía ser aceptada por todos los operadores, porque no fue hasta diciembre de 2015 que el Tribunal Supremo fijó su doctrina sobre cómo interpretar aquella regulación y cómo desarrollar la responsabilidad solidaria del banco:

En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Esta doctrina ha ido consolidándose a través de diversas resoluciones posteriores del Tribunal Supremo que, en lo sustancial, no se han apartado de aquel genérico criterio. Podría parecer, entonces, que en este estado de la cuestión, si la promotora no ha obtenido el referido aval o cualquier otra garantía análoga, la devolución a cargo del banco es inexcusable. Sin embargo, hay diversas circunstancias que podrían hacer decaer nuestra reclamación al banco y, entre ellas, la que pretendemos destacar en este sucinto trabajo es la que se refiere a la prueba sobre la realidad de los ingresos en la cuenta del banco.

De acuerdo con las últimas resoluciones del Tribunal Supremo, “conocer o poder conocer” la existencia de tales entregas a cuenta es la clave de bóveda que sustenta este régimen de responsabilidad solidaria del banco (cfr. STS 16/11/2016, STS 23/11/2017 y de STS 19/09/2018):

lo que excluye la jurisprudencia es la responsabilidad tanto de la entidad bancaria receptora de cantidades anticipadas como de la entidad avalista cuando los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria o de la entidad avalista, pero no de aquellas cantidades anticipadas que sí tuvo la posibilidad de conocer…”.

Y esta limitación impuesta por nuestro alto tribunal tiene una importante consecuencia para quienes pretenden obtener la tutela de los tribunales en esta sede, porque es de sobra conocido que, en la práctica habitual de este tipo de negocios, los compradores entregan las cantidades anticipadas a la promotora para que sea esta quien, en definitiva, las ingrese en la cuenta abierta para estos fines en el banco.

Y esta práctica, que el Tribunal Supremo había confirmado antes como legítima como consecuencia de entender que “es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir” (cfr. STS 13/01/2015), parece que ahora puede resultar un obstáculo insalvable para el buen fin de la reclamación judicial contra el banco por las entregas a cuenta.

Se adivina, entonces, la necesidad de que los ingresos en la cuenta especial designada estén realizados directamente por el comprador —y no por tercero, a menos que tenga atribuida su representación legal— y con todos los datos identificativos posibles sobre la vivienda a cuenta de la cual se realiza el abono. Dicho de otro modo, será necesario justificar que las entregas a cuenta las efectuó personalmente el comprador, no otras personas y, menos aún, la propia promotora. Y que los abonos respondían al pago de las cantidades anticipadas por la compra de la vivienda.

En síntesis, se trata de justificar que la entidad tenía constancia o podía conocer que los importes entregados por los compradores eran entregas a cuenta de compradores de viviendas. Además, las entidades financieras suelen obligar a la promotora a entregar copia de todos los contratos privados de compraventa, a medida que la promoción se va vendiendo, precisamente para entregarle a la promotora mayor importe del préstamo-promotor contratado para la construcción. Teniendo los contratos de compraventa, la entidad es plenamente consciente de quién es el comprador, cuándo tiene que pagar y, más importante aún, cuánto tiene que pagar, de manera que no pueda alegar desconocimiento respecto de los abonos en la cuenta de la promotora y su concreto destino.

Si así pudiéramos probarlo, nacería la responsabilidad de la entidad, que conocedora de que la cuenta de la promotora (fuese especial o no) estaba recibiendo entregas a cuenta de compradores, no obligó a la promotora a suscribir una línea de avales y a emitir aval individualizado a cada comprador, garantizándole que para el caso de no llegar a iniciarse o concluirse la construcción de la vivienda que había adquirido, recuperaría todos los importes satisfechos a cuenta, más los respectivos intereses.

Aún es posible recuperar los importes satisfechos por compradores de viviendas cuya construcción, o bien no se llegó a iniciar, o bien no se finalizó, aunque no conste el otorgamiento de ninguna garantía o aval. El plazo para reclamar es de cinco años desde que la promotora incumplió el contrato de compraventa; hecho que, por lo general, suele ocurrir con el incumplimiento del plazo de entrega.