¿SON VÁLIDAS LAS CLÁUSULAS DE ARBITRAJE EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS?

Una primera y rápida visión de la cuestión planteada nos llevaría a identificar el carácter imperativo de ciertos apartados de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, expresados en el artículo 4, con la imposibilidad del sometimiento a arbitraje de controversias vinculadas a dichas materias, en virtud del artículo 2.1 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, que establece como materia susceptible de ser arbitrada aquella de libre disposición conforme a derecho.

No obstante lo anterior, lo cierto es que los Tribunales de Justicia estiman que las normas de ius cogens no excluyen absolutamente la posibilidad del arbitraje en litigios en que concurran preceptos de este tipo, sino que exponen que su naturaleza imperativa se manifiesta en la obligación del árbitro para proceder a su aplicación.

Observamos esta importante distinción en precedentes judiciales sobre materias diversas en que el arbitraje concurre con normas de derecho imperativo:

Sentencia AP Madrid, sec. 14ª, de 23 de diciembre de 2004: La materia considerada (contrato de distribución de carburante) es en sí misma disponible y esa disponibilidad no la elimina, en principio, la existencia de un derecho comunitario aplicable imperativamente que el árbitro ha de respetar en su decisión.”

Sentencia TS, sala 1ª, de 18 de abril de 1998: “El carácter imperativo de las normas que regulan la impugnación de acuerdos sociales, no empece el carácter negocial y, por tanto, dispositivo de los mismos; no son motivos para excluir el arbitraje en este tema.”

Cabe señalar que, a nuestro juicio, el carácter imperativo material de las cuestiones recogidas en los títulos I, IV y V (derogado) de la vigente LAU generan la necesidad de que el arbitraje lo sea de derecho, y no de equidad, a los efectos de los árbitros verifiquen en todo caso lo estipulado en la norma tuitiva.

Igualmente, ante un contrato de arrendamiento en el que las partes mantengan una posición de jurídica de empresario y consumidor, conforme a los artículos 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, el arbitraje privado quedará vedado por efecto del artículo 90 del citado texto legal.

Por último, sumarnos a las posiciones que solicitan que las partes, previa justificación de la interposición de demanda arbitral sobre resolución de contrato de arrendamiento, queden habilitadas para instar del Juzgado de Instancia correspondiente la fijación de fecha y hora para el eventual lanzamiento derivado de un posible Laudo estimatorio, en desarrollo de la previsión recogida en el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en concordancia con los artículos 8.4 y 44 de la vigente Ley de Arbitraje.

Jaime Enrique Cuevas Martínez.

Socio de Cuevas & Carbonell Abogados.

Publicado en Economist & Jurist.

By | 2017-08-31T08:18:58+00:00 abril 3rd, 2014|Artículo|0 Comments

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